Öncelikle il düzeyinde kentsel dönüşüm master planları yapılır. Bu planlarda riskli alanlar belirlenerek, fonksiyonları yeniden düşünülerek, yapılaşması yenilenecek alanlar finansman, yapım sıraları ve önceliğe göre değerlendirilir. İl düzeyinde yapılan kentsel dönüşüm master planları altlık olarak kullanılarak yasal açıdan bağlayıcı olan il imar planları (il çevre düzeni planları) yapılır.

Rezerv yapı alanları belirlenerek, riskli alanlardan taşınacak nüfus ile zaman içinde çoğalacak veya göçle gelecek nüfusun yaşaması için konut projelerinin üretimine geçilir

Belediyeler, malikler veya TOKİ tarafından talep edilen alanlar; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uygun bulması ve teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’nca riskli alan olarak ilan edilir.

İlgili kurum (belediye, TOKİ) riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini, taşınmazın değerini tespit ettirir ve gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını yapar.

Kentsel dönüşüm uygulama alanında yeniden yapım işi finansman, sosyal boyut gibi unsurlar da göz önüne alınarak, kentsel dönüşüm uygulama alanı bütün veya kısımlar (ada veya etaplar) planlanır. Bu planlama sonucu; ya Belediyeler, il özel idaresi veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları yapılır veya maliklerce arsaların üzerinde anlaşmalar yoluyla yeniden yapım hazırlık süreci uygulanır.

Riskli alanda bütün veya kısımlar halindeki uygulama belediye veya TOKİ gibi kamu kurumları eliyle yapılacaksa; uygulama alanında yeteri kadar bilgilendirme büroları açılır ve pek çok yöntemle dönüşüm alanında yaşayanlar bilgilendirilir, endişeleri giderilir ve yönlendirilir.

Maliklerin bir proje oluşturmasıyla yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhid edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülen uygulamalarda uygulanacak projeye sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri Müdürlükçe resen yapılır veya yaptırılır.

Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı başka bir parselde veya rezerv alanlarda yapılabilir.

Riskli alanda ada veya etap malikleri bu kentsel dönüşüm uygulaması için yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaz ise, gerçek kişilerin veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar, Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yapılabilir.

Belediye veya TOKİ de bir proje veya kentsel tasarım yaparak, bunu arsa sahiplerine götürerek, arsa sahipleri ile paylaşım anlaşmaları da yapabilir. Dönüşüm yapılacak ada veya etapta uzlaşma sağlayabilmek için mutlaka yeni proje maketi üzerinden hak sahiplerine verilecek konut ve işyerleri gösterilmelidir. Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyeri vermek üzere sözleşmeler akdedilir.

İlgili kurum gerekli olması halinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir.

İlgili kurum, riskli alanda kendileri tarafından yapılacak proje için, inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapar.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli alan veya bir kısmına yönelik proje alanındaki taşınmazların arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarını başka alanlara aktarmayı, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarını belirlemeyi, arsa sahiplerince yapılan anlaşmalar kapsamında kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yapar.

Maliklerle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni taşınmazlara ilişkin tapular maliklere dağıtılır.

Maliklere dağıtım sonrası ilgili kurumun elinde konut ve işyeri kalırsa, uygulama alanındaki kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine konut ve işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir.

Konut ve işyerlerinin yeniden yapılması için ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır.

Eğer riskli alanda risksiz yapı bulunuyor ise bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma veya kamulaştırma yoluyla projenin içine alınabilir.

İnşaat süreci başlar…